Δεν χρειάζεται κάθε ανακαίνιση την ίδια άδεια — και ο τίτλος «εσωτερικές εργασίες» δεν αρκεί για να δοθεί ασφαλής απάντηση. Ο αρμόδιος μηχανικός εξετάζει το ακριβές scope, τη νομιμότητα του ακινήτου, την υφιστάμενη άδεια, τυχόν κοινόχρηστα ή φέροντα στοιχεία και ειδικούς περιορισμούς.
Σε περιοχή όπου μπορεί να συντρέχουν ειδικοί περιορισμοί, όπως πριν από ανακαίνιση στο Θησείο, ο έλεγχος γίνεται πάντα ανά ακίνητο και ακριβές scope από τον αρμόδιο μηχανικό.
Γρήγορη διάκριση: ορισμένες εργασίες μπορεί να γίνουν χωρίς οικοδομική άδεια, άλλες απαιτούν Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ), ενώ πιο εκτεταμένες επεμβάσεις μπορεί να χρειάζονται άδεια δόμησης ή ενημέρωση άδειας που βρίσκεται ήδη σε ισχύ. Για τη διαδικασία και το κόστος δείτε τη σελίδα Άδεια Μικρής Κλίμακας για Ανακαίνιση.
Τελευταίος έλεγχος πηγών: 29 Αυγούστου 2026. Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά εξατομικευμένο έλεγχο μηχανικού.
Οι τρεις βασικές κατηγορίες
| Κατηγορία | Τι σημαίνει | Ποιος αποφασίζει |
|---|---|---|
| Εργασίες χωρίς άδεια | Περιορισμένες εργασίες που εμπίπτουν στις προβλεπόμενες εξαιρέσεις και δεν ενεργοποιούν άλλη έγκριση. | Ο μηχανικός επιβεβαιώνει ότι το συγκεκριμένο scope πράγματι καλύπτεται. |
| ΕΕΔΜΚ | Ηλεκτρονική έγκριση για κατηγορίες εργασιών που ορίζει η νομοθεσία, με τα αντίστοιχα δικαιολογητικά και μελέτες. | Υποβάλλεται ηλεκτρονικά από εξουσιοδοτημένο μηχανικό. |
| Άδεια δόμησης ή ενημέρωση άδειας | Αφορά επεμβάσεις μεγαλύτερης έκτασης ή περιπτώσεις όπου υπάρχει ενεργή άδεια που πρέπει να ενημερωθεί. | Καθορίζεται μετά τον έλεγχο φακέλου και εργασιών. |
Πότε μια απλή ανακαίνιση μπορεί να μη χρειάζεται άδεια
Συντηρήσεις και μικρές επισκευές που δεν μεταβάλλουν φέροντα στοιχεία, όψεις, κοινόχρηστα δίκτυα ή χρήση μπορεί σε αρκετές περιπτώσεις να μην απαιτούν οικοδομική άδεια. Ενδεικτικά, αυτό μπορεί να αφορά χρωματισμούς εσωτερικών χώρων, αντικατάσταση τελικών επιστρώσεων ή επισκευές ίδιας μορφής.
Η λέξη «μπορεί» είναι κρίσιμη. Η ίδια ορατή εργασία αλλάζει κατηγορία όταν:
- συνδέεται με μετακίνηση υδραυλικών ή άλλων δικτύων,
- επηρεάζει κοινόχρηστο ή φέρον στοιχείο,
- αλλάζει όψη, άνοιγμα ή χρήση χώρου,
- το ακίνητο βρίσκεται σε ειδική περιοχή ή προστατευόμενο κτίριο,
- υπάρχει ενεργή άδεια δόμησης,
- το ακίνητο έχει πολεοδομικές εκκρεμότητες.
Γι’ αυτό δεν ξεκινάμε αποξηλώσεις μόνο με βάση μια γενική λίστα από το διαδίκτυο.
Πότε εξετάζεται ΕΕΔΜΚ
Η ΕΕΔΜΚ αφορά συγκεκριμένες κατηγορίες εργασιών και εκδίδεται ηλεκτρονικά μέσω του συστήματος e-Άδειες. Ανάλογα με την περίπτωση μπορεί να χρειάζονται τεχνική έκθεση, σχέδια, δηλώσεις, εγκρίσεις συνιδιοκτητών ή υπηρεσιών και λοιπά δικαιολογητικά.
Στο πλαίσιο μιας ανακαίνισης, έλεγχος ΕΕΔΜΚ μπορεί να χρειαστεί όταν το scope περιλαμβάνει ενδεικτικά επεμβάσεις σε διαρρύθμιση, όψεις, ικριώματα, θερμομόνωση, πέργκολες ή άλλες εργασίες που κατονομάζει η ισχύουσα διαδικασία. Δεν σημαίνει ότι όλες αυτές οι εργασίες έχουν τα ίδια δικαιολογητικά ή ότι κάθε παρόμοια περίπτωση αντιμετωπίζεται αυτόματα με τον ίδιο τρόπο.
Τι ισχύει αν υπάρχει ήδη άδεια δόμησης
Σύμφωνα με το Εθνικό Μητρώο Διοικητικών Διαδικασιών, όταν υπάρχει άδεια δόμησης σε ισχύ, για ορισμένες εργασίες δεν εκδίδεται ξεχωριστή ΕΕΔΜΚ αλλά ενημερώνεται η υφιστάμενη άδεια. Αυτός είναι ένας λόγος που ο έλεγχος φακέλου προηγείται της επιλογής διαδικασίας.
Ποια στοιχεία ελέγχει ο μηχανικός
- Νομιμότητα και χρήση: αν το ακίνητο υφίσταται νόμιμα και αν η δηλωμένη χρήση συμφωνεί με την πραγματική.
- Υφιστάμενα σχέδια: αν η σημερινή κάτοψη συμφωνεί με την εγκεκριμένη.
- Ακριβές scope: όχι «θα κάνω μπάνιο», αλλά ποιες καθαιρέσεις, μετακινήσεις και νέες εγκαταστάσεις προβλέπονται.
- Φέροντα και κοινόχρηστα στοιχεία: αν επηρεάζονται τοιχία, πλάκες, όψεις, δίκτυα ή χώροι που δεν ανήκουν αποκλειστικά στην ιδιοκτησία.
- Ειδικούς περιορισμούς: προστασία κτιρίου ή περιοχής, αρχαιολογία, δασικές ή άλλες ειδικές εγκρίσεις όπου εφαρμόζονται.
- Προϋπολογισμό εργασιών: για κατηγορίες όπου η νομοθεσία συνδέει την κατάλληλη διοικητική πράξη με το συνολικό budget.
Πώς εκδίδεται η ΕΕΔΜΚ
Η υποβολή γίνεται ηλεκτρονικά στο e-Άδειες από εξουσιοδοτημένο μηχανικό. Η επίσημη διαδικασία αναφέρει ότι η έγκριση εκδίδεται αυτόματα μετά την υποβολή των απαιτούμενων δικαιολογητικών και μελετών. Ο αριθμός των εγγράφων διαφέρει σημαντικά ανά περίπτωση.
Η ΕΕΔΜΚ έχει συνήθως διάρκεια ισχύος ενός έτους και μπορεί να αναθεωρηθεί ως προς τον χρόνο υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις. Περισσότερες από μία εργασίες μπορούν να περιληφθούν στην ίδια αίτηση, αρκεί να υποβληθούν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για καθεμία.
Κόστος άδειας: παράβολο και αμοιβή μηχανικού δεν είναι το ίδιο
Το Εθνικό Μητρώο αναφέρει επίσημο διοικητικό κόστος €10–€20. Αυτό είναι κρατικό τέλος και όχι η συνολική αμοιβή για τον τεχνικό φάκελο. Η πραγματική δαπάνη μπορεί να περιλαμβάνει αυτοψία, έλεγχο νομιμότητας, αποτύπωση, σχέδια, τεχνικές εκθέσεις, μελέτες, ειδικές εγκρίσεις και ευθύνη υποβολής.
Το αρχικό επιτόπιο ραντεβού της EasyReno στην Αττική κοστίζει 50€ με ΦΠΑ. Τα 50€ συμψηφίζονται με την ανάθεση εργασιών, χωρίς υποχρεωτική αγορά μελέτης. Η αυτοψία δεν αποτελεί από μόνη της έκδοση άδειας· καθορίζει το σωστό scope και τον κατάλληλο μηχανικό.
Τι να έχετε πριν ζητήσετε έλεγχο
- διεύθυνση και βασικά στοιχεία ακινήτου,
- διαθέσιμα σχέδια ή οικοδομική άδεια,
- τίτλο ιδιοκτησίας και στοιχεία σύστασης όπου χρειάζονται,
- φωτογραφίες και σαφή περιγραφή εργασιών,
- πληροφορίες για τυχόν αυθαίρετες ρυθμίσεις,
- κανονισμό πολυκατοικίας ή διαθέσιμες συναινέσεις όταν επηρεάζονται κοινόχρηστα.
Όσο πιο καθαρό είναι το scope, τόσο γρηγορότερα μπορεί να προσδιοριστεί η απαιτούμενη διαδικασία.
Συχνές ερωτήσεις
Χρειάζεται άδεια για ανακαίνιση μπάνιου ή κουζίνας;
Όχι πάντα. Η απλή αντικατάσταση τελειωμάτων διαφέρει από αλλαγή διαρρύθμισης, μετακίνηση δικτύων ή επέμβαση σε κοινόχρηστα στοιχεία. Ο μηχανικός αξιολογεί το πλήρες scope.
Μπορούν πολλές εργασίες να μπουν στην ίδια ΕΕΔΜΚ;
Ναι, εφόσον περιλαμβάνονται στην επιτρεπόμενη διαδικασία και κατατεθούν όλα τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για καθεμία.
Μπορώ να ξεκινήσω και να εκδώσω την άδεια μετά;
Δεν είναι ασφαλής πρακτική. Η σωστή διοικητική πράξη πρέπει να έχει ελεγχθεί και, όταν απαιτείται, να έχει εκδοθεί πριν από τις αντίστοιχες εργασίες.
Επίσημες πηγές
- Εθνικό Μητρώο Διοικητικών Διαδικασιών — ΕΕΔΜΚ
- gov.gr — Έκδοση οικοδομικών αδειών e-Άδειες
- ΥΠΕΝ — Υ.Α. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/43266/1174/2020
Ελέγξτε την άδεια πριν κλειδώσετε συνεργεία
Δείτε αναλυτικά τη διαδικασία άδειας μικρής κλίμακας ή κλείστε τεχνική αυτοψία.
Για υπόγειους χώρους απαιτείται ξεχωριστός τεχνικός και πολεοδομικός έλεγχος. Δείτε τι εξετάζεται για την άδεια και τη μετατροπή υπογείου σε κατοικία.